未来6年加拿大尚缺500万套住房，规划永远赶不上变化

据《金融邮报》报道，日前加拿大帝国商业银行 (CIBC) 表示，由于采用了过时的人口预测数据，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）对新增住房供应数量的最新预测与实际情况相比，严重低估。

CMHC少算了150万套住房

CIBC全球市场副首席经济学家Benjamin Tal在2月6日的一份报告中表示，到2030年，加拿大需要在年度建设的基础上额外建造500万套住房。

而在此之前，被引用最多的是CMHC在2022年6月首次公布，并在2023年9月再次确认的预测，即到2030年，加拿大需要在常规建设的基础上再增加350万套住房。

这两个版本的预测，差距足足有150万套！

为什么会这样？Tal也给出了答案——CMHC赖以做出预测的人口数据严重低于实际情况，这导致CMHC的预测在被公布之前就已经“过时”了。

加拿大统计局和CMHC在10余年前开始预测人口和住房需求。当时他们预计，到2030年，加拿大的总人口将达到3870万。各个市政府也是按照这个预测规划市政服务的，结果就是它们现在必须要应对超出预期140万的人口。这意味着住房短缺了3年的供应量。

CMHC公布的预测有低、中、高三个模型，2022年预测的中度发展模型预计到2030年人口达到4280万，最激进的高度发展模型预计人口达到4415万。

目前最广为人知的350万套额外住房供应数据，则是2023年按照3890万的人口基数计算的。

然而，根据官方公布的数据，截止到2023年10月，加拿大的人口数量已经达到4050万，比上一季度增长 1.1%。按照目前的趋势继续下去，到2030年，哪怕是CMHC最激进的预测，也会远远落后于实际需求。

CMHC 并不是唯一一家低估加拿大人口增长的机构。

加拿大统计局对2023年人口达到3940万的预测也是错误的。这比同年第二季度末的实际人口数量少了70万。

缺口主要来自非永久居民

住房供应的缺口主要来源于对非永久居民的增长和住房需求估计不足。

Tal指出，非永久居民的细分市场占了预测缺口的90%。这部分人群对住房的需求异常高涨，对当前预测的基础提出了挑战。

随着最近对国际学生的限制以及其他类别非永久居民的增加，人口增长的动态正在发生变化，给加拿大的房地产市场带来了前所未有的压力。

尽管采取了这些措施，还推出了外国买家税和炒房税，旨在确保加拿大的房屋仍然是其公民或永久居民的住房，而不是投机性金融资产。

但持有有效学习或工作许可的临时居民在禁令期间仍然可以购买房屋，只要他们符合特定标准。非永久居民推动的需求预计也将继续有增无减，进一步加剧本已紧张的住房供应。

Tal表示，“这种巨大的预测/规划差距是由于目前政府之间没有针对非永久居民的可靠预测、目标或容量计划而直接导致的。这必须改变。”

住房负担能力危机可能无解

Tal认为，CMHC的预测是失败的。而加拿大住房短缺的根源就在于预测失败。

因为“住房短缺问题很大程度上是一个规划问题，官方规划目标明显低于实际人口增长。你不可能为无法预测的人口增长提供充足的住房供应”。

所有这些，不论对于正在或将要寻找住处的人们，还是对于住房负担能力来说，都是坏消息。

Tal表示，“即便是加拿大房地产市场目前的衰退状况，也很难减弱购房者和租房者正面临的负担能力危机。”

Tal并不是唯一一位对住房负担能力很快恢复持悲观态度的经济学家。

加鼎集团首席经济学家 Marc Desormeaux 也认为，尽管利率下降且经济放缓，但未来两年内住房负担能力不会恢复到大流行前的水平。人口增长是原因之一。

Desormeaux在2月6日的一份报告中表示，尽管联邦政府宣布削减非永久居民计划和外国学生招生，“我们预计强劲的人口增长仍将是房地产市场活动的推动力。”

被专家频频打脸之后，CMHC也认识到了形势的紧迫性，承诺在6月之前更新其预测，旨在反映更准确的人口增长预期。这强调了动态人口增长预测框架的必要性，该框架可以经常更新，以反映政策和实际人口增长趋势的变化。现在的挑战在于将这种认识转化为可采取行动的战略，以缓解迫在眉睫的住房危机。